台風後。

（青井「国道より南部」の道。土砂が覆う）

すごい雨でした。

昨日は社内総出で雨漏りに走っていました。

朝から４件かけ持ちで雨漏りに走り、
うち１件は寸断して向かえず。
青井のトンネルの手前でＳＴＯP（樹木の倒れ）、
西街道経由もＳＴＯＰ（冠水）。
やむなく、迂回して今富のセンター道路を通過するが、
道が冠水。
田んぼから水が流れ出していました。

午後は、３件の雨漏れの事後処理及び業者立会いに行ってきました。

「台風でこれだから、震災はもっと」
と社長が話していました。
夕方にはどっと疲れが出てきて、
スケールは違いすぎますが震災の大変さに思いを馳せていました。

さて、今日も雨漏れの現場を業者と立会いです。

小浜近郊の方、
他のエリアの方の安穏を心よりお祈り申し上げます。

海外からのお問い合わせ。

（ﾄﾞﾘｱﾝ型照明器具）

雨雨雨。

雨の中、ご来店頂いたお客様、
誠にありがとうございます。

さて、今日は海外からお問い合わせを頂きました。
息子様のお部屋さがしです。

海外で企業されている方で、
ＨＰを拝見させて頂きました。
のびのびとエンジョイしながら経営されている雰囲気が伝わってきました。

各人の世界観とは多種多様でひとくくりにできないナ―
広大ものだナ―と感じながらも、

不動産業におけるマクロの課題などに直面しつつ
あくせくしておる日々でございます。

目下、業務改善事項５項をやりぬいていきます！

ショートステイ用、できました。

小浜市駅前町に
ショートステイ用のお部屋を
ご用意しました。

初回1万円（返金なし）
1日あたり3,000円

日割りでご入居頂けます。

用意した2室は、
6月から入居が決まっています。

ショートステイの部屋というのは、
少ロットでは事業として成り立ちません。

しかし、お客様からのニーズがあり、
なんとか商品化にたどり着きました。

なんといっても料金命。

そこは自信をもっておススメ致します。

居住権。

先日、店舗オーナーとこんな話をしていました。

私「借主が事務所兼仮住まいの店舗を要望されています」
オーナー「それは困る。居住権が発生する」

こういう話がありました。

「居住権」
この言葉は、私たち不動産業者は使いません。

なぜか。

居住権とは、
法令上の用語ではありません。
家屋に居住することを生存に必要な権利として保護するために用いられる考え方のようなものです。

店舗契約の場合、
「事業用」であることから、
事業者対事業者です。
最近流行りの消費者契約法は適用されない、
よって、契約書が一つの線引きになります。

結果、
仮住まいというあいまいな表記を止め、
具体的禁止事項を記載し、
オーナーと借主面談の上、
契約締結に至る流れとなりそうです。

あいまいな契約のもと、
お互いの主旨が異なり、
「契約違反ダ―」となること。
これは避けなければいけません。

草むしり。

（上：Before　下：After）

昨日、ゴミ箱のチェックに行ってきた際、
周辺に草が生えていることに気付きました。

ゴム軍手？を付けてむしること20分。
きれいになりました。

実際作業をすると分かることがあります。
草の根というのは非常に力があり、
アスファルトを侵食します。
（草だけでなく苔もそうです）
今回の案件では、アスファルトがべろっと剥がれてしまいました。

アスファルト層が2センチを満たさず、
下にバラス（砂利）、その下に土、
という構造になっています。

上記のことは、
写真付きでマンションオーナーに通知しました。

あと10年経った時に、
土が公道へ広がる…
なんてこともある訳です。

マクロでの問題を、
いかに発見するか。

お客様の声をヒントに…
答えは「現場」にあり。

5月金沢出張。

（金沢駅ﾎｰﾑから）

昨日は全管協・日管協の総会及びセミナーに行ってきました。
仕事が昼まで押していたので、
セミナーからの参加にさせて頂きました。

１、賃貸住宅管理業者 登録制度について
講師：国土交通省 三浦氏
「賃貸住宅の管理業務の適正化をはかるための管理業の登録制度。加入は任意。登録事業者を公表することにより、消費者の判断材料とすることができる。」

２、最新市況と今後の事業戦略
講師：不動産アナリスト　幸田氏
「3.11 大震災で激変した市況。阪神淡路大震災からのケーススタディと、今震災のケースの相違及び課題と対応策について」

又、商材閲覧があり、
「イオンシャワー」の試供品を仕入れてきました。

本日の朝礼で、内容を社内で共有し、
皆様に還元していきたいと考えております。

アマリリス。

月曜日、曇り。

事務所に出ると…

アマリリスが咲いていました。

この花は、
宅配業者さんから頂いた物です。
弊社ではバレンタインの日に、
来店者にチョコレートをお渡ししますが、
この花はそのお返しにと。

曇天の朝。

心が軽くなりました。

フェア。

昨日は、中島管材さんのフェアに
業者のMさんと行ってきました。

私が回ってきたブースは、

・熱交換塗料
（5度以下＆25度以上になると塗料内の分子が活動し、5度～25度に維持される塗料）

・防錆塗料
（浮錆を除去する程度で施工可能）

・タイルコーティング
（外壁のタイルのコーティング塗料。床にはすべりにくい加工も可能）

・防犯フィルム
（遮熱性のフィルムは公的補助制度を利用することが出来る）

・インプラス
（後付け2重窓。エコポイント適用。）

・カクダイ
（個性的＆高品質な水まわり製品で空間を提案）

・SANEI
（汎用の水まわり製品。修理や交換用に多ロット注文に応える）

目に付いたのはi pad。
顧客に、より分かりやすく伝えるために起用されているのでしょう。

あとは、責任施工という業者が多かったように思います。
現場毎に状況が異なる事情もありますし、
技術的な問題もあるかと思います。
又、業者にとって、ノウハウの流出防止という観点からも責任施工はメリットがあります。
しかし、発展性が少ない感じを受けます。
業者の手を離れて販促させていく仕組みづくり。
これが製品の可能性を広げることでもあると思います。

以上、フェアで得た情報から、
実際に導入していきたいと思います。

自分の範囲。

この手袋がとてもいい。

業者さんがこの手袋を使って、
生ゴミを処分していたのを見て、
これはいいなと購入しました。

軍手にゴム状のものがコーティングされ、
防水仕様になっています。
それでいて着け外しが容易。

昨日は、２回使いました。

１件目は、駅前町Sビルのゴミ拾い。
ここは、寄る度に多くのゴミが落ちていますので拾います。
又、共用ゴミ箱があり、そちらには
焼そばのトレー、
生ゴミがひっくり返ったもの、
などが１ｍ四方に散乱しており、
それをこの手袋で、
スイスイッと片付け。

２件目は、物件に弊社看板を設置の際、
通行人の方が、
「もうすぐクリーン作戦だが…」
建物の雑草等をとったらどうか、と。
この方は地域の草むしりやゴミ掃除もされているようで、
いわば町内パトロール。

建物の雑草に気付かず看板を設置しており、
まだまだ修行が甘いと反省。

約３０分間草むしり＆コケ取り。
その方の奥さんがわざわざ袋を持ってきて下さり、
とてもきれいになりました。

「自分」の範囲が広い人。
時にはおせっかいと揶揄されることもお腹に入れつつ、
利害抜きで行動に移す。
これは、ナカナカ出来るもんではありません。

「自分」の範囲、もう少し広くしてみると
見方も変わると。

高速化。

今日はいい天気。
風向きの加減でしょうか、黄砂は少ないようで青空です。

さて、昨日。
高速道路関係Y様の事務所とお部屋の案内に
行かせて頂きました。

案内の合間に、
「すみませんが現場寄ってもらえますか」
ということで、高速道路の現場付近に行くことになりました。

県道から「小浜インター」付近を通ります。
いつの間にか、PAがカタチになっていて、
ガソリンスタンドらしき屋根も見えます。

少し走ると現場。

大きな橋梁。

遠くからはよく見ていますが、
近くだと迫力がすごい。

この景色は今だけと、
写メをする。

待望の高速化。

小浜は
通過点でなく、
経由点にならないと発展はありません。

第2の故郷。

昨日、他県にお住まいのIオーナー（月極駐車場所有者）と
電話で話をしていました。

本題が終わり、
「ここは駐車場の前は、何だったのですか？」
と聞くと、いろいろと私の知らないことを教えて頂きました。

もともと、おばあさまがお住まいになられていた家が建っていたことや、

お城まつりでの獅子舞は、
酒井公が川越から小浜に来る際、持ちこまれたものであること等々。

小浜城の再建についても、
楽しみにされていたようでした。

オーナーのお母様は寄付をされて、
「城主証明書」なるものを持たれているとか。

他県にお住まいの方が見る、
第2の故郷、小浜。

又、こちらからも地域情報を発信していきたいと思います。

ソフトボール大会。

筋肉痛。

昨日、雲浜地区ソフトボール大会が口名田のグラウンドで行われました。
４リーグに分かれ、
リーグ内で2試合づつ行い、
その代表１チームでトーナメントを行います。

我ら千種2のリーグ内容は以下の通り。
1回戦　○水取-×城内
2回戦　○千種2-×南川
3回戦　○水取-×千種2
4回戦　○城内-×南川

水取さんがトーナメントに行くことになりました。

感想。

楽しかったです。
こういう機会も大切だなと思いました。
近所に居ながらナカナカ顔を合わせることがない方と、
同じ立ち位置で話ができる。

又、私は体協なので、
人数集めで声掛けさせて頂く中に、

「戦力になりませんが、いきますよ」
と言って下さったり、

お弁当の準備や片付けをして下さったり、

すすんで塁審をして下さったり、

大会に出られなくても、
「無事に終わりましたか」と電話連絡頂いたり…

地域の皆さんに感謝の一日でした。

ありがとうございました。

放置バイク。

「バイクを撤去して欲しい」
と連絡が入る。
2年ほど駐輪場に置きっ放しだという。

現地に行くと、
放置するには勿体ないバイクが置かれている。
しかし、動いた形跡がなく、
タイヤ付近に砂が溜まっている。

まず、所有者を選定するのが先。

このアパートは30世帯あり、
一件ずつ聞くよりも、
放置バイクと過程して、警察に連絡した。

「所有者に連絡は入れます。
その先の処分については警察では出来かねます。」
とのこと。

さて、放置自転車や放置バイクを遺失物として処理出来ないか。

民法第240条　遺失物の拾得
遺失物は、遺失物法に定めるところに従い広告をした後、６箇月以内にその所有者が判明しないときは、これを拾得した者がその所有権を取得する

というものである。

その第10条の処分の欄にはこう書いてある。
警察署長は…次に掲げるときは、政令で定めるところにより、提出を受けた物件について廃棄その他処分することができる。
一、売却につき買受人がないとき

二、三、と続くが、
ここまでで考えれば、
警察へ遺失物という言い方をして預かってくれそうである。

併せて、平成19年12月10日より施工された新遺失物法によると、
放置自転車や放置バイクは「準遺失物」として処理できることになっている。

さて、警察から連絡があった。

「所有者が分かりました。その方はお伝え出来ませんが、同住所内の方のようです。会計と相談したのですが、警察での処理は出来ないとのことです」

最初の電話で（私）「新遺失物法によると、放置自転車や放置バイクは「準遺失物」として処理できることになっていますので、該当するか今後の為に返答下さい」と聞いておいたのだ。叶わず。

所有者はすぐに分かった。

連絡者にもすぐ連絡したら、
その方も安心したようだった。

さて、放置自転車や放置バイク。

置かれたほうとしてはたまったもんじゃない。
敷地の所有者の実費負担にての撤去になる。

遺失物として処理出来ないか。
再度、研究してみようと思う。

コップ。

月極駐車場のチェックをしていたら、
近所の方が声をかけてこられました。

「平田さんかね、実は…」
自宅の屋根の改修を行うにあたり、
足場を駐車場内に設置させて欲しいとのこと。

詳細は施工業者から弊社に連絡があるとのこと。
弊社の動きとしては、
・所有者に連絡
・足場を置いても駐車が出来るか確認
・借主に連絡（期間及び業者の連絡先）
が必要と思われます。

さて、その後は駐車場の過去の話。
昔、簡易宿（素泊まり民宿）だったそうで、
金魚売り（屋台）などがふと来て泊っていったそう。

過去の地図を腑観しながら、
ナルホドここなら集客できそうと思いました。

「昔のことは良く覚えているが、最近のことはすぐ忘れてしまう。
以前、専門の先生がコップに例えて教えてくれた。
記憶はコップのようなもので、高齢になってくると溢れてこぼれてしまう。
ところが、過去の出来事は沈殿しており、たまにフワフワっと出てきて覚えている。」

そうおっしゃっていました。

これは自分にも当てはまることです。
日々の積み重ねが未来の自分を形成していく訳で、
この蓄積によって大きく各々の人生が変わっていくことも予感させられました。

バイク所有者のゆくえの巻。

(曇天　川崎を見る)

「バイクをのかして欲しい」
Aさんから電話が入る。

簡単に説明すると。

バイクが空室の駐車場所に置かれていた。
↓
空室が決まった。
↓
バイクが置いてあり駐車しにくい。

という話。

Aさんはオーナーの知人で、
オーナー曰く、
「バイクの所有者はBさんだろう」とのこと。

Bさんは現在家賃を滞納中で、
夫婦共に携帯電話が繋がっていない。

アパートまで片道30分。
現地を訪問するほか無い。

幸い、奥さんは日中いらっしゃるそうで、
雨降りが強い時に行けば、わざわざ外出しないだろう。
居る確率は高いと見て、これ幸いと雨中行く。

案の定、奥さんはいた。

「こんにちは、平田不動産です」
社名を聞いた途端、
怪訝な顔をされた。

家賃の督促かと思ったのだろう。
弊社の顔が「悪者」に見えてしまうだろうが、
役割としてはそうではない。

弊社（管理会社）は貸主と借主の潤滑油であり、
改善策のプロであり、
しかし、その中でこちらはそう思っていなくても、
対立感をお持ちになる方はなくならないかもしれない。

…結局、バイクの所有者はBさんで無く隣室のCさんだという。
一旦、話を聞いて、駐車場に出る。

確かに、Cさんの駐車場所にバイクが置かれている。

満室になったのを理解し、
バイクを動かしたのだろう。

しばらく様子見することにした。

答えは現場にしかない。

帰路につく、30分の車中。

可能性。

今日は、南川の明光義塾さんに行ってきました。
社長さんはとてもユニークな人で、
小浜市以外でも塾を経営されている方です。

エントランスに「Shin」の書道がありました。

社長さん曰く
「日本語というのは面白い。
１つの読みでいくつもの漢字があてはまる。
子供も同じで、いくつもの可能性がある。」

とのことでした。

ちなみに、
小学1年生から入学募集されているそうです。

音問題の巻。

昨日、電話があった。
「夜中に赤ちゃんが泣きっぱなしで眠れない」

この方（Aさん）の話をよく聞くと、
昨日は12時過ぎても泣きっぱなし、
今までも我慢してきたがそろそろ限界である、
とのこと。

もっともである。

しかし、一方の意見だけでは判断のしようがない。

私は「私からその方（Bさん）に直接会ってお話を伺ってもいいですか」
といつも聞く。

なぜか。

近隣関係はお互いの話だから。

仮に私がBさんへお伺いしたとする。
Bさんの感情の行き先として、
「直接言ってくれればいいのに」
「自分も我慢しているのに」
となるケースが非常に多い。

その辺りを事前に酌み、
Aさんに聞くことで、
「近隣関係はお互いの話」ということの意味合いを伝えることにもなる。
そこに焦点を合わせて話が出来る。

さて、Bさん訪問。
家族構成を確認し会社を出る。
（両親と乳幼児2人）

訪問すると奥さん。
「2人目の子は良く泣くんです」
子育てはとても大変である。
子供に罪は無い。
が、近隣に迷惑をかけているのは事実である。

答えはそこに無い。

答えは、AさんとBさんとの間にある。

私「一緒にAさんのところへ話に行きましょうと言いたいところですが、
一度ご主人と相談して連絡を下さい」

今朝出社すると、ご主人からの着信メモあり。

「ご主人をとばして、直接奥さんに連絡取り申し訳なかった」
と伝えようと思う。

ここから階段の2段目に入る。

国産パパイヤ。

小浜市川崎のﾘｽﾄﾗﾝﾃAさん。

食事した際に、
国産パパイヤを頂きました。

国産のパパイヤは、
農家のおじさんがビニールハウスに暖房を入れても育てる！
貴重な一品だとか。

生ハムをパクリと頂いたのですが、
絶妙な味はもちろん、
おじさんの話とマッチして
心が温まりました。

こうした食事を頂けたのがありがたい。
お仕事、がんばるぞ。

駐車場改善の巻。

昨日、管理させて頂いている駐車場の隣家の方が弊社に来られました。

家の前を現在改装中。
以前より何度も当て逃げがあった。
少しでも回避できるように、
お互いに改善策をこうじていきたい。

という主旨でした。

駐車場の因果関係もあり、
今までの経緯も含めて店頭で話を聞いた。
その足で現場へ。

現場で話すのが一番早い。
ヒアリングをし、夕方業者を呼び、見積りしてもらうことになりました。

さて、当て逃げの場合はどうなるのか。
多くの場合は、被害者が泣くことの方が多いようです。

警察に連絡し、
現場検証してもらい、
事故証明を残してもらう。

それで…
加害者を待つ。

たいていの場合、
加害者が現れず、
ほっておくこともできず、
被害者で直す。

さて、夕方業者と打ち合わせをすると、
ナルホド根本的なことが見えてきました。

隣家の方を呼んで、再打ち合わせをしました。
第三者（業者）の説明があると、
説得力があり、客観視しやすいからです。

方向性が決まりました。

しかし、あとは駐車場所有者様の意見が入っていませんので、
所有者様に報告はしておき、具体的なカタチになってきたら、
提案しようと考えています。

当て逃げ対策というカタチよりも、

「関係者が理解・納得出来るカタチにする」
ことの方が大事。

今後のリスクもご理解の上で。

朝散髪。

昨日、散髪に行ってきました。

ナカナカ切る機会が無く、
朝方、いつもの理容店へ行くと…

OPEN8時とのことで、
店頭にてしばし待つ。

8時前に店長さんが店を開き、

私「すみません、予約していませんが…」
店長「切りましょう」

ということで、
後から入ってくるスタッフを尻目に、
店長自らシャンプー→カットへと進んでいくのでありました。

この日は、
後のスケジュールが詰まっていたので、
大変有難かったです。

ありがとうございました。

朝のスタート、
1日のスタート、
大事ですね。

田植えより。

Uｵｰﾅｰ宅を訪問しました。
入居者様との覚書の署名捺印頂く為です。

いつも客間には季節の花が生けてあり、
心を和ませて頂くと共に、
すっと新鮮な息吹が入ってくるようです。

記入捺印終わり、
話は田植えに。

昔は、
４月上旬から準備をし、
一本一本苗を植えたと。

「いい」
お手伝いをし合うことを言い、
自身の田が終われば、別の田のお手伝いに行ったそうです。

協同の精神があったのですね。

今の田植えでは機械化になり、
随分楽になったのだと思いました。

これからの時代は大変だと言いますが、
現時点からのことを考えるのではなく、
土台を想えば、
「まだまだ楽なもんだ」
と大きく希望が見出せるのではないでしょうか。

ネズミが出るの巻。

昨日、アパートの壁でネズミの鳴声がすると連絡あり。

今朝、室内に伺う。

「キャッキャ」と鳴声がするのは壁の中。
（夜中聞こえるそう）
点検口が近くに無い。
浴室の点検口を確認すると…
天井の空間があることが分かる。

オーナー宅に訪問し、
「駆除剤を天井に撒いてみましょう。対処療法になりますが。」
了解を取り、DIYショップへ。

ネズミ専用の
袋状（８ヶ入）と噴霧状（バルサン系）
の忌避剤を購入。

施工。

入居者様に
「様子見いただけますか」
と伝。

ネズミは「チューチュー」でなく「キャッキャ」なのかと思いつつ。

オーナーにも報告し、第一段階終了。

いただきもの。

今日ご入居のM様より
菓子折りを頂きました。

こちらがさせて頂くべきところ恐縮です。
社員皆で美味しく頂きます。

ありがとうございましたm(_ _)m

田植え。

昨日、田植えが終わりました。
（今日は片付けだけ）
過去と比較すると楽になりました。

さて、その田植えでの印象的なシーン。

「田んぼの呼吸」
田んぼの土を押すと空気がポコポコと出てきます。
水面にはアメンボ、水中にはゲンゴロウやタニシ、ヒルもいました。
生態系の縮図のようにも感じられました。
現代の子どもにも、こういう自然を間近で観察するという体験をさせたいと思いました。

「颯爽女子」
田んぼでの視界は広い広い。
普段は1～10mの世界で目が動いていますが、
ずーっと先の田んぼまで視界に入ってきます。
そこで。
隣の田んぼで、田植え機にまたがる女子が。
苗を植え、切り返し、又植え出す。
こういうのをメディアで取り上げたら、農業会も活性化する？

明日から…。

いいお天気。

弊社は
明日からＧＷ休業に入らせて頂きます。

私は…
田植えです。

昔から、ＧＷ=田植えです。

有意義な田植えになりますよう。
まっ白い肌を焼いてきます。

皆様におかれましてもどうぞ有意義なお休みにして下さいませ。
（すでにＧＷ休みの方もお仕事の方も）

相続対策とは10。

総まとめを書かせて頂きます。

結論
①自身の財産を把握しておくこと
②専門家に相談すること

が遺族を思いやる相続になります。

節税対策という対処的な処置をしても、
「自分が亡くなった際、どのような相続になるのか」
を描いておかなければ災いの元。

遺族の遺産分割を考え、
専門家の意見を交えて、
そして始めて節税対策を選ぶ＆考える。

節税対策（アパート建設や生命保険）を選ぶのではなく、
自身の課題を確実に把握し、
適切なプランニングが出来る
コンサルタントを見つけることが出来れば安心です。

以上、長期に渡りお読み頂きありがとうございました。

弊社におきましても、会計事務所等と相談しなががら、
皆様の幸せな相続のお手伝い（不動産と生命保険の観点から）
をさせて頂ければ幸いです。

ありがとうございました。

相続税対策とは9。

【例話２】生前贈与が水の泡

相続税の節税対策として、
年間110万円までの基礎控除を活用。
配偶者を始め、孫まで贈与された。
↓
贈与者死亡。
↓
相続申告の際、贈与事実が否認。
↓
贈与者の相続財産に加算された。
↓
結局、こつこつしてきた生前贈与が水の泡に。

なぜ、このようなことが起こったのか？

・贈与者が独断で、受贈者の名義で預金をされていると、税務署は「贈与」という認識ではなく、「名義借り」と判断し、贈与が否認されます。

では、どうしておけば良かったのか。

・財産移転の証拠を残す。
確定申告をする。贈与契約書を交わしたり、預金間の振替で贈与を行う等。
・財産の管理は受贈者で行う。

次からは、最終章。
今までをふまえての「相続税対策」のアドバイスをさせて頂きます。

相続税対策とは8。

例話を２つ書かせて頂きます。

【例話１】節税対策によって他の財産をも失われた悲劇

賃貸マンションを建設。
→自己所有の土地。
→地場建設会社より節税対策すすめにより。

ところが、
空室が多くなり、
賃料からの返済が出来なくなった。
↓
マンション売却を検討するが、当初投資金額の4割ほどにしかならない。
↓
！悲劇！
担保に入れた、自宅・他の土地含め、全貯金をはたいても返却不能。

なぜこのようなことが起こったか。
・マンション建設前に、自己所有更地の相続財産額を計算していなかった。
・地場建設会社の収支計画を丸のみした。

結局、その更地の相続税は1000万円未満。
おとなしく税金を収める計画を立てていれば、
他の財産を失うことは無かった。

次回は、【例話2】を書かせて頂きます。