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2008年8月13日

ソウル視察３

(集合ﾋﾞﾙ郡の入口近くにて)

訪れた店舗は空中店舗であったことから、
「飛び入り」のお客様ではなく、
「問い合わせ」のお客様が対象かと伺える。

さて、早速店舗内に案内頂き、名刺交換。
清潔感のある店舗で1時間ばかりお話&質問TIME。
韓国の不動産事情を聞く。

韓国の不動産会社の仕事は「仲介業」が主となっていて、
不動産契約の手続きに始まり、通訳・翻訳・インターネット接続のお手伝い等、細かなフォローも仕事に含まれているとのこと。

賃貸報酬は家賃の1ヶ月、売買報酬は売買価格の0.2～0.9％程度、
賃貸に関しては日本と同等、売買に関しては日本より格段に安い手数料。
(日本の不動産取引における仲介業者の責任は大きく、説明責任等取り沙汰されることからも、相当といえるかもしれない)

賃貸市場は未成熟で「管理業」という仕事、概念はほとんどなく、
ｵｰﾅｰ⇔入居者の取引で成立っている。
賃料滞納した場合、ｵｰﾅｰが役所に行って「契約破棄」のハンコを捺せばそれは成立し、滞納者はすごすご出て行くという。日本でいう「居住権がある」と主張する人など殆んどいないそう。「払えない者は去っていただく」という環境。
併せて、地価の高騰により賃貸契約の更新毎に相場にあわせた家賃の増額は日常茶飯事という。
その背景には、圧倒的な需要に対し、供給が追いつかない事情が潜んでいて、現在の供給率は80数％だとか。お部屋が足りないという状況下の中で、完全な貸手市場を形成している。
ソウルの世帯の上限は2020年と予想されていて、目下10年ほどはこのような（貸手市場）性格をもち続けていくと考えられるという。

並行して、売買市場においては、不動産価格が右肩上がり。日本のバブルと重なる。
保有して手放せばその上がった差額が懐に入る。
しかし、韓国の世策で譲渡税が50％！
((日本は短期（～5年までの所有）の場合30％、長期（5年以上の所有）の場合15％))
上記事柄から少し訂正すると、手放す頃には価格が上がっており譲渡税を差引いてチョンチョンかおつりが出る、賃貸収益積算分で確実に儲けるといった収益スタイルも成立する。

（ただし、場所や物件選びは、地元に精通した信頼ある業者に任せるにこしたことは無い訳で、素人買いほどリスクが高いものは無い。）

つづく。

投稿者 hiratafudousan : 2008年8月13日 11:39

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